【これからの不動産投資】 不動産投資信託（REIT）、ソーシャルレンディング、大家さん（現物不動産）のうちどれがおススメか
みなさんこんにちは！
インカムゲインの王道とも言える不動産投資ですが、多額の資金が必要なことと仕組みが複雑なため、「敷居が高い」と感じている人も多いと思います。
一般的に不動産投資をするには自己資金（または借金）でアパートやマンションを購入して貸し出します。
物件選びから入居者集め、建物の維持管理、家賃徴収、住民同士のトラブル対応なども発生します。
実際、一昔前までは一部の地主や不動産業者ぐらいしか不動産投資を行っていませんでした。
しかし今は選択肢が広がり、多額の資金や専門知識が無くても気軽に不動産投資が行えるようになりました。
それが不動産投資信託（REIT）と不動産へのソーシャルレンディング（またはクラウドファンディング）です。
REIT（リート）はReal Estate Investment Trustの略で元々アメリカで生まれた証券の一種です。
日本のREITはJapanの頭文字を取って「J-REIT」と呼ばれています。
簡単に言うと、通常の投資信託と同様に投資家から資金を集め、投資法人を結成し、不動産へ投資を行います。
そこから得られた賃貸収入や売却益を投資口数に応じて分配金として投資家へ還元します。
このリートによる最大のメリットは個人ではとても手が出せない大型のビルや都心の一等地へも投資ができるということです。
例えば、東京都内にまとまった土地を取得してビルを建設しようと思ったら数十～数百億円必要になります。
こんな大金は個人では用意できませんし、銀行からの融資も無理でしょう。
それが全国の投資家からお金を集め、協力して大規模な商業施設やビルの購入が可能となるのです。
リートについてもう少し詳しく説明します。
・リートは分類上、「投資信託」と名がついていますがどちらかというと株式投資に近いです。
なぜなら、リートの運営主体となる「投資法人」は不動産の賃貸や売買を専門に行う「会社」であり、リートを購入することはこの会社に「出資」するイメージだからです。
なので、リートは証券取引所に上場されており、株と同様にリアルタイムでの売買が可能です。
・リートはその時の相場で売買されるため、購入時の価格より値下がりするリスクもありますが、値上がり益によるキャピタルゲインを狙うことも可能です。
・数万円から購入可能なリートもあり、小額からの投資が可能です。
・銘柄によっては株主優待のように、保有しているホテルに特別価格で泊まれるなどの特典がつくものもあります。
・さらに株の配当に当たる「分配金」の利回りは株よりもかなり高いです。
理由は、リートを運営する投資法人の税金が配当を出したほうが有利になるためです（利益の９０％超を分配すれば法人税が課されないようになっています）。
・投資する不動産も銘柄により様々で、住居やオフィスに特化したものや色々ミックスしたもの、最近ではネット通販の拡大や高齢者の増加を受けて物流倉庫や老人ホームに投資するリートも増えています。
・銀行の窓口でも「〇〇リートオープン」みたいな投資信託が販売されていますが、あれは「ファンドオブファンズ」と言って現物の不動産に直接投資するのではなく、色んなリートに分散投資する投資信託です。
なので、様々な手数料が取られるうえ、リアルタイムでの売買ができないため私はお勧めしません。
リートよりも小口投資が可能ですが、投資のパフォーマンスを考えるとリートを直接購入した方がいいと思います。
リートの仕組みを図にすると次のようになります。
リートはネット証券などで購入ができ、NISA（小額投資非課税制度）も利用できます。
ソーシャルレディング（クラウドファンディング）とは？
以前、別の記事でどんなものか紹介をしました。
リートと同様に投資家から資金を集め、数十億円単位の大規模な不動産投資が行えます。
ただし、ソーシャルレンディングの場合、分配金の原資はあくまで「貸付金に対する利息」です。
なので借り手からの返済が済めば投資したお金も帰ってくるため、そこで投資が打ち切りとなります。
現物不動産やリートは手放さなければ賃料収入が入り続けるため、比較すると投資期間は限定的です（大体１～２年程度）。
一方、無事に返済されれば投資した資金が満額戻ってくるので価格変動リスクを取りたくない人にはメリットです。
また、不動産投資型のソーシャルレンディングやクラウドファンディングは投資対象の不動産を担保に貸し付けを行うため、無担保の投資案件に比べ貸し倒れ時の保全がしっかりしています。
SBIソーシャルレンディングやOwnersBook（オーナーズブック）などの大手は不動産投資のプロが厳選した案件を取り扱っているため、貸倒率は低く、万一貸し付けが焦げ付いた場合の対応も迅速です。
年間利回りも４～６％あるため投資家からの人気が高く、投資案件の募集開始時には数分で締め切ってしまうほどです。
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では、リートやソーシャルレンディングに対して現物の不動産投資はどうでしょうか？
現物不動産への直接投資の最大のメリットは、税金の面で有利なことと金融機関から融資が受けられることです。
自分名義のアパートや一戸建てから得られる賃料は「不動産所得」とみなされるため、賃料収入から購入に要した費用や管理・修繕費等を経費として差し引けます。
また、物件の取得の際に金融機関から融資を受けて物件を購入することも可能です。
サラリーマンや公務員など安定した収入があると審査にも通りやすくなります。
融資の返済も経費となるため、賃貸収入ー経費が赤字になればマイナス分を給与所得と通算して所得税の還付を受けることも可能です（不動産会社は高収入サラリーマンに還付のメリットをセールストークにしてきます）。
リートの分配金は「配当所得」になりますし、ソーシャルレンディングの利益は「雑所得」になります。
両方とも経費として引けるものはほとんどありません。
また、金融機関から融資を受けて投資することもできません（厳密にいえば、カードローンとかで借りた資金で購入することもできるかもしれませんが、金利が高すぎて利益が出ないうえに、投資が失敗した時のリスクを考えると全くおススメできません）
現物不動産への投資は節税と銀行からの融資をうまく組み合わせれば、自己資金が少なくても大きな資産を作れる可能性がありますが、当然リスクやデメリットもあります。
１ 物件の選定は基本的に自分で判断する
当たり前のようですけど、意外と不動産会社や電話のキャッチセールスに言われるがまま物件を購入してしまう人も多いです。
特に利回り２０％とか都心の駅近・築浅物件、家賃は保証しますとか魅力的な文言を並べられると、とても儲かりそうな錯覚に陥ります。
利回りが高いと言っても、修繕費や管理費を引く前の「表面利回り」だったり、「家賃保証」と言っても数年ごとに家賃額が引き下げられたりして泣きを見るケースが多いです。
また、都心・駅近・築浅物件は確かに人気が高く、入居率もいいですが、物件の値段が高く、利回りは低めになりがちです。
しかも数年ごとにリフォームをしていかないと別の新しい物件に移ってしまいますので、必ずしも割がいいとは限りません。
わざわざ不動産のプロである業者が素人にオイシイ物件を紹介することは無いと肝に銘じておきましょう。
２ 管理や維持の手間に追われる
物件が１～２戸程度ならいいですが、管理物件が増えてくると住民からのクレームや家賃の滞納など色々な手間が発生します。
専業大家ならともかく、サラーリマンなどの兼業大家では手が回りません。
業者に委託できるサービスもありますが、委託費用を含めて元を取る家賃設定など自分で考えていかなくてはいけません。
また、入居者が出ていけばリフォームをして新しい入居が探しの営業や広告も行う必要があります。
３ 資金繰りが滞ると一気に破綻するリスクがある
投資物件を全額自己資金で購入できればいいのですが、最低でも1戸につき数百万円は必要なので、どうしても借り入れに頼らざるを得なくなります。
返済額や維持費等の経費を上回る家賃設定でシミュレーションしても想定上に空室が多かったり、建物に欠陥があったりして資金計画が崩れることも多々あります。
赤字になった分は自己資金で補うしかないのですが、返済額が月数十万円とかだとサラリーマンの給料ではやっていけませんので、最悪自己破産となります（実際に銀行員時代にこういう人たちを見てきました）。
４ 途中でやめたくなっても撤退（損切り）が難しい
思ったより入居者が集まらないからもう物件手放したいと思っても、すぐに売れるとは限りません。
バブル期と違って購入時より建屋を含む不動産価格が値上がりするのはマレですから、かなりの値引きを覚悟しなければなりません。
それで売れればいいのですが、1年、2年と売れ残ると固定資産税などの税金や火災保険などの維持費は払わなければなりません。
そもそも、借金で購入していたら物件自体が銀行の抵当に入ってますので、物件を処分しても借金が残るため、やめるにやめられなくなったりします。
また、入居者が中途半端に残っていたら立ち退き交渉も必要になりますので、証券取引所で売買できるリートと違って撤退のハードルはものすごく高いです。
もっと詳し知りたい方は「不動産投資の嘘」という本が脚色なく書いてあるので、参考にしてください。
以上のことを考えると、現物への不動産投資は生半可な気持ちでは務まりません。
ましてやサラリーマンがもう少しお小遣いほしいなあとか、相続対策に・・と言った理由だけで業者の言われるがまま始めるのは全くナンセンスです。
リートやソーシャルレンディングであれば物件の選定や管理はプロがやってくれますし、損をしても所詮自己資金の範囲内です。
利回りに関しても、経費等を引いた実質利回りは数パーセント程度になることが多く、リートやソーシャルレンディングに比べそんなに優位性があるとも感じません。
なので、本業以外の時間を全て捧げれるくらいやる気のある人は借金をして現物不動産もアリ、ちょっとでも大変そうと思った方はリートやソーシャルレンディングで小口分散投資をした方が無難かと思います。
現物不動産投資とリート、ソーシャルレンディングの違いをまとめると次のようになりますので、参考にしていただけると幸いです。
